結論先講
所得稅法第 4 條之 4：105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，交易時課房地合一稅（新制）；在那之前取得的，走舊制：只就房屋部分算財產交易所得、併入綜合所得稅，土地交易所得免稅。
自己買的房子，看自己的取得日就好。繼承來的房子多了一層判斷，可以照這個順序看：
104 年底前繼承
結果：舊制
原因：你取得的日子在 105 年以前
法源：所得稅法第 4 條之 4
105 年後繼承・長輩早年買
條件：被繼承人 104 年 12 月 31 日以前取得
結果：舊制；符合自住條件可選新制
法源：財政部 104 年 8 月 19 日令
105 年後繼承・長輩近年買
條件：被繼承人 105 年 1 月 1 日以後取得
結果：新制，持有期間可合併被繼承人
法源：所得稅法第 14 條之 4 第 4 項
連續繼承（例如爺爺傳給爸爸、爸爸再傳給你）的，臺北國稅局說明：判斷新制或舊制，看的是「最近一次」繼承時的被繼承人是哪一天取得的。
一、逐項對照表
| 項目 | 房地合一（新制） | 舊制財產交易所得 |
|---|---|---|
| 適用對象 （哪一天以後取得） | 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建造執照的土地；105 年以後取得的預售屋及其坐落基地、以設定地上權方式取得的房屋使用權，也視同房地交易（第 4 條之 4）。105 年以後繼承、且被繼承人也是 105 年以後取得的，屬於新制 | 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋、土地。另外，105 年以後才繼承、但被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得的，財政部 104 年 8 月 19 日令認定不屬於房地合一範圍，也走舊制 |
| 課稅所得怎麼算 | 房屋和土地一起算。 成交價額 − 成本 − 取得、改良及移轉費用。繼承取得的，成本用繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值。算出來再減除當次交易的土地漲價總數額，才是課稅的餘額（第 14 條之 4 第 1、3 項）。沒提示費用的，國稅局可按成交價 3% 計算、上限 30 萬元（第 14 條之 6） | 只算房屋，土地免稅（第 4 條第 1 項第 16 款）。繼承取得的：房屋成交價 − 繼承時的時價（房屋評定現值）− 費用（第 14 條第 1 項第 7 類第 2 款）。財政部 115 年 7 月 15 日解釋令：已提供或國稅局已查得實際成交價的，繼承時房屋評定現值也可按物價指數調整。沒申報或提不出證明的，依財政部每年度公告的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」核定 |
| 稅率 （依持有期間） | 分開計稅，不併入綜合所得。 境內居住的個人：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%；財政部公告的調職、非自願離職等非自願因素，持有 5 年以下的適用 20%。非境內居住的個人：2 年以內 45%、超過 2 年 35%（第 14 條之 4 第 3 項）。這套級距是 110 年 7 月 1 日施行的「房地合一 2.0」 | 不看持有期間。 房屋交易所得併入當年度綜合所得總額，按綜合所得稅累進稅率 5% 到 40% 計算（第 5 條）。實際落在哪一級，要看你當年度的其他所得、免稅額和扣除額 |
| 自住優惠 （400 萬、10%） | 個人或配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年，交易前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用，且6 年內沒用過這項優惠：課稅餘額 400 萬元以內免稅，超過的部分稅率 10%（第 4 條之 5 第 1 項第 1 款、第 14 條之 4 第 3 項第 1 款第 8 目） | 舊制本身沒有 400 萬自住優惠的設計。但 105 年以後繼承、被繼承人 104 年底前取得的房地，符合自住條件的，可以選擇改用新制申報（財政部 104 年 8 月 19 日令） |
| 繼承取得的持有期間 （能不能合併被繼承人） | 可以合併。 適用稅率的持有期間、自住優惠的 6 年期間，繼承或受遺贈取得的，得將被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算（第 14 條之 4 第 4 項）。連續繼承的，各次被繼承人的持有期間都可合併，但查明有規避稅負安排的不適用（財政部 112 年 11 月 2 日令） | 舊制稅率不看持有期間，所以沒有合併的問題 |
| 怎麼申報、何時申報 | 每一筆單獨申報。 完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內，自行填申報書、附契約書影本向國稅局申報；不論有無應納稅額都要報，有稅的要一併附繳納收據（第 14 條之 5） | 隔年 5 月綜所稅一起報。 每年 5 月 1 日到 5 月 31 日結算申報上一年度的所得時，把房屋交易所得列入（第 71 條） |
二、什麼情況要特別注意
情況 1：繼承才一兩年就賣，以為要課 45%
新制的持有期間可以把被繼承人持有的時間加進來（第 14 條之 4 第 4 項）。用一個假設的例子算給你看：
假設：爸爸 106 年 3 月買了一間房子，111 年 3 月過世，你繼承；115 年 3 月以 2,000 萬元賣掉。你不符合自住優惠。
| 步驟 | 算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 成本 | 繼承時房屋評定現值 100 萬 ＋ 公告土地現值 900 萬 ＝ 1,000 萬，假設物價指數調整比率 1.06 | 1,060 萬元 |
| 交易所得 | 成交價 2,000 萬 − 成本 1,060 萬 − 費用（假設）40 萬 | 900 萬元 |
| 課稅餘額 | 900 萬 − 土地漲價總數額（假設）150 萬 | 750 萬元 |
| 只算你自己的持有期間 | 111 年 3 月到 115 年 3 月，約 4 年 → 稅率 35%：750 萬 × 35% | 262.5 萬元 |
| 合併爸爸的持有期間 | 106 年 3 月到 115 年 3 月，約 9 年 → 稅率 20%：750 萬 × 20% | 150 萬元 |
第 14 條之 4 第 4 項寫的是「得」合併計算，申報時要記得列入被繼承人的取得日。持有期間怎麼起算、到哪一天為止，以國稅局認定為準。
情況 2：長輩很早買、你 105 年以後繼承
依財政部 104 年 8 月 19 日令，這種房子走舊制：只算房屋部分，土地免稅。用一個假設的例子：
假設：媽媽 90 年買的房子，110 年過世由你繼承，115 年以 2,000 萬元賣掉，契約沒有分別寫房屋和土地的價格。
- 先拆出房屋的價格：交易時房屋評定現值 60 萬、公告土地現值 940 萬，房屋占 60 ÷ (60 ＋ 940) ＝ 6%。房屋成交價：2,000 萬 × 6% ＝ 120 萬元。
- 減除繼承時的房屋價值：繼承時房屋評定現值 70 萬，假設物價指數調整比率 1.08 → 70 萬 × 1.08 ＝ 75.6 萬元（財政部 115 年 7 月 15 日解釋令，須已提供或國稅局已查得實際成交價）。
- 減除費用：假設可歸屬房屋的費用 2.4 萬元。
- 房屋交易所得：120 萬 − 75.6 萬 − 2.4 萬 ＝ 42 萬元，併入 115 年度綜合所得總額，在 116 年 5 月申報。
房地一起賣、契約沒有分開寫價格時，財政部的說明是按房屋評定現值占房屋評定現值與公告土地現值總額的比例計算房屋價格；比例用哪一個時點的數字、費用怎麼分攤，以國稅局核定為準。
情況 3：你自己就住在繼承來的房子裡
新制的自住優惠（400 萬元內免稅、超過部分 10%）要同時符合：個人或配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用；6 年內沒用過這項優惠（第 4 條之 5 第 1 項第 1 款）。這 6 年也可以合併被繼承人的持有期間（第 14 條之 4 第 4 項）。
如果這間房子依 104 年 8 月 19 日令原本該走舊制，符合自住條件的，可以選擇改用新制，但就要在移轉登記次日起 30 日內申報。兩種方式各有算法，個案請洽會計師或國稅局試算。
情況 4：連續繼承，房子傳了兩代
判斷新制或舊制，看的是最近一次繼承時的被繼承人取得日（臺北國稅局說明）。例如爺爺 80 年買、爸爸 107 年繼承、你 114 年再從爸爸繼承：最近一次的被繼承人是爸爸，爸爸的取得日是 107 年，所以適用新制。算持有期間時，依財政部 112 年 11 月 2 日令，爺爺和爸爸的持有期間都可以合併。
情況 5：繼承人住在國外
新制對非中華民國境內居住的個人，持有 2 年以內是 45%、超過 2 年一律 35%，沒有 20%、15% 這兩級（第 14 條之 4 第 3 項第 2 款）。什麼是境內居住者，可以看居住者 vs 非居住者。
三、常見誤解
誤解 1：「繼承來的房子不用繳房地合一稅」
要看被繼承人哪一天取得。 被繼承人是 105 年 1 月 1 日以後取得的，你繼承後賣掉就適用新制。只有被繼承人在 104 年底以前取得的，依財政部 104 年 8 月 19 日令才走舊制。
誤解 2：「爺爺很早就買了，傳到我手上就是舊制」
要看最近一次繼承。 如果中間經過爸爸繼承、爸爸是 105 年以後取得的，判斷時看的是爸爸的取得日，就可能適用新制。
誤解 3：「舊制只課房屋、金額很小，不用報」
還是要報。 舊制的房屋交易所得屬於財產交易所得，要併入綜合所得總額，在次年 5 月結算申報。沒有申報的，國稅局可以依財政部每年度公告的標準核定所得。
誤解 4：「繼承才一年就賣，就是 45%」
不是。 新制的持有期間可以合併被繼承人的持有期間（第 14 條之 4 第 4 項），合併後可能適用 35%、20% 或 15%。
誤解 5：「繼承的房子沒有花錢買，成本是 0」
不是。 新制用繼承時的房屋評定現值及公告土地現值、按物價指數調整後當成本（第 14 條之 4 第 1 項）；舊制減除繼承時房屋的時價（第 14 條第 1 項第 7 類第 2 款）。
四、自我檢查 5 問
打算賣掉繼承或早年買的房子之前，先回答這五題：
- □ 這間房子是我自己買的，還是繼承來的？我取得的日期是哪一天？
- □ 如果是繼承的，最近一次的被繼承人是哪一天取得的？在 104 年 12 月 31 日以前，還是 105 年 1 月 1 日以後？
- □ 適用新制的話，把被繼承人的持有期間合併後，總共持有幾年？落在哪一級稅率？
- □ 我或配偶、未成年子女有沒有在這間房子設籍並住滿 6 年？這 6 年有沒有出租或營業使用？
- □ 我知道要在移轉登記次日起 30 日內報新制，還是隔年 5 月併入綜所稅報舊制嗎？
第 2 題最容易搞錯。 被繼承人的取得日可以查土地、建物登記謄本確認。稅務問題請洽國稅局或會計師。
五、常見問題
爸爸是 104 年以前買的，我 105 年以後才繼承，賣掉課哪一制？
原則上是舊制。 財政部 104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令：105 年 1 月 1 日以後交易繼承取得的房屋、土地，如果是被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得的，不屬於房地合一的課稅範圍，依舊制只就房屋部分計算財產交易所得，併入綜合所得總額。
同一個令也規定：如果符合所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款的自住房屋、土地條件，可以選擇改用新制，在移轉登記次日起 30 日內申報。哪一個比較適合，要看個案數字，實際以國稅局核定為準。
繼承來的房子適用新制，持有期間是從我繼承那天開始算嗎？
可以把被繼承人的持有期間加進來。 所得稅法第 14 條之 4 第 4 項：適用稅率的持有期間、以及自住優惠要求的 6 年期間，繼承或受遺贈取得的，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
財政部 112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令進一步說明，連續繼承（例如爺爺傳給爸爸、爸爸再傳給你）的，各次被繼承人的持有期間都可以合併；但經稽徵機關查明有規避稅負的安排，就不適用。
適用舊制的房子賣掉，要什麼時候申報？
隔年 5 月報綜合所得稅的時候一起報。 舊制的房屋交易所得屬於所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類的財產交易所得，要併入交易年度的綜合所得總額，在次年 5 月 1 日到 5 月 31 日結算申報（第 71 條），按綜合所得稅累進稅率計稅（第 5 條）。
舊制只課房屋部分，土地交易所得免納所得稅（第 4 條第 1 項第 16 款）。沒有申報、或拿不出成交價和成本證明的，國稅局會依財政部每年度公告的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」核定。
適用新制，賣掉沒賺錢也要申報嗎？
要。 所得稅法第 14 條之 5：個人有房地合一的交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內，自行向國稅局申報。
有交易損失的，依第 14 條之 4 第 2 項，可以從交易日以後 3 年內的房屋、土地交易所得中減除。
繼承來的房子，成本是爸媽當年的買價嗎？
不是，看的是繼承時的政府公告數字。
- 新制：依第 14 條之 4 第 1 項，繼承取得的，用繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後減除。
- 舊制：依第 14 條第 1 項第 7 類第 2 款，減除繼承時該財產的時價，實務上房屋是用繼承時的房屋評定現值。財政部 115 年 7 月 15 日解釋令：已提供或國稅局已查得實際成交價的，繼承時房屋評定現值也可以按消費者物價指數調整後減除。
六、相關內容
- 生前贈與 vs 遺產繼承：稅和時間點差在哪
- 遺產怎麼估價：公告現值、市價、還是其他：繼承當下，房子用什麼價格算遺產
- 遺產稅的三種「不用算」：免稅額、不計入、扣除額怎麼減
- 居住者 vs 非居住者：住在國外的繼承人，稅率不一樣
- 為什麼把錢留給孩子，跟把資產傳給孩子，是兩件不同的事？：房子、存款、股票留下來，分起來不一樣
- 為什麼說大繼承時代已經開始？：三組顛覆認知的數據
資料來源與免責
資料來源（查證日期：2026 年 10 月 25 日）
- 所得稅法 第 4 條（第 1 項第 16 款）、第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 5 條、第 14 條（第 1 項第 7 類）、第 14 條之 4、第 14 條之 5、第 14 條之 6、第 14 條之 7、第 71 條、第 126 條（110 年 7 月 1 日施行），全國法規資料庫
- 財政部房地合一專區：個人房地合一稅 2.0 與 1.0 的差別？
- 財政部：出售繼承取得房屋、土地，應申報舊制財產交易所得或房地合一所得稅？、財政部：個人出售繼承取得之房地，如何適用優惠新制申報房地合一稅（104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令）
- 臺北國稅局：個人交易因連續繼承或受遺贈取得之房屋、土地，應如何判斷適用稅制及計算持有期間？（112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令）
- 財政部令：個人交易繼承或受贈取得房屋，繼承或受贈時房屋評定現值得按消費者物價指數調整（115 年 7 月 15 日），財政部主管法規共用系統；財政部新聞稿
- 一百十四年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，財政部主管法規共用系統；財政部稅務入口網：個人出售房屋之財產交易所得計算規定為何？
- 財政部：個人出售繼承取得房屋、土地，應如何申報所得稅？
這些法條和數字怎麼查證、發現錯誤怎麼回報，請看內容查證方式。
免責聲明
本文為房屋、土地交易所得稅規定的觀念說明，內容僅供資訊參考，不構成稅務或法律意見，也不是個人化財務建議。文中例子與數字為假設，物價指數調整比率、公告現值都要以實際公告數字為準，稅額實際以國稅局核定為準。個案請洽國稅局或會計師。
最後更新：2026 年 10 月